行唐县人民政府
关于印发《进一步推进城中村改造工作的意见》的通知
行唐县人民政府
关于印发《进一步推进城中村改造工作的意见》的通知
龙州镇、市同乡、只里乡，县直有关部门：
《进一步推进城中村改造工作的意见》已经县政府第46次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
行唐县人民政府
2025年3月21日
为进一步规范房地产市场秩序，推进城中村改造工作顺利开展，提高城市规划建设和管理水平，根据《财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（冀政〔2013〕85号）《石家庄市城市更新条例》《石家庄市人民政府关于规范土地一级市场的意见》（石政发〔2021〕12号）等文件精神，结合我县实际，制定本意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民，把城中村改造作为经济工作和民生工作的重大工程，与破解“城市病”、提升城市品质、改善群众生活条件、扩大内需和稳定增长有机结合，下大力气抓好城中村改造工作，着力提高城市发展的持续性、宜居性。
二、改造范围
县城市规划区内的所有现状村庄。
三、工作原则
（一）以人为本、科学决策。实行改造意愿和改造方案两轮征询，同意户数必须均达到改造范围内总户数90%以上。统筹解决补偿安置、村（居）民回迁、改造后村集体利益分配、村民收益及长远生计保障等问题。住建、公安、自然资源和规划、财政、税务、市场监督管理等部门要按照各自职责，协同做好城中村改造管理相关工作。
（二）政府主导、市场运作。坚持政府主导，市场化运作开发建设的模式，由县政府统一编制规划、统一实施拆迁安置、统一策划招商，未经县政府批准，任何组织和个人不得私自与村（居）民签订协议、实施补偿安置、腾空和拆除房屋、圈地和动土施工等行为。
（三）整体规划、分步实施。坚持规划先行，乡镇人民政府根据县政府年度改造计划和村民意愿、改造实施的难易程度等实际情况，组织拟改造村分片、分区编制改造方案，分期、分批实施改造，对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可合并编制改造方案，统一实施改造。老城区之外规划建设用地范围内的庄头、白庙、西关庄、东霍同、西霍同等村庄改造实行整案制，老城区内五街三关城中村改造按片区集中实施，对现状宅基地之外适宜改造的地块，可一并纳入城中村改造项目范围。意向改造（取得国有土地使用许可）单位在严格遵循城中村改造规划的基础上，委托有资质的设计单位，编制具体改造项目设计方案，经住建、自然资源和规划部门审查后报县政府批准。
（四）严格标准、合理补偿。征收补偿安置采取货币安置、现房安置和回迁安置相结合的方式，具体安置方式由村（居）民自行选择。回迁安置坚持商业置换商业、住宅置换住宅的原则，旧城区宅基地置换比例原则不超过1:1，货币安置按评估价格一次性以货币形式补偿，现房安置按相同价值的现有房屋予以产权调换，三种补偿安置方式不得随意提高标准。容积率、绿地率等主要技术经济指标严格按照控制性详细规划确定，对县重点项目、改造区域建筑密度过高导致改造成本过高，以及建设城市综合体、城市标志性建筑和提升县城品质的项目，由县政府根据实际情况确定，对控制性详细规划进行相应调整。车库（位）全部建于地下，实现人车分流、雨污分流，严格执行强制性节能标准，积极发展绿色建筑，新建小区禁用燃煤锅炉取暖和粘土砖，推广使用环保节能设备和新型墙体材料，教育、医疗卫生、社区服务等公建配套设施要同步规划、同步建设、同步交付。
（五）政策激励、协力推进。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（冀政〔2013〕85号）《石家庄市城市更新条例》规定，我县城中村改造项目享受国家和省有关的支持政策。城中村改造回迁安置住房，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金，依据《石家庄市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（石政发〔2016〕9号）文件规定，城中村改造项目不再配建公共租赁住房。根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，符合条件的城中村改造回迁安置住房免收契税。城中村改造项目意向单位在竞得土地使用权后，其前期征收成本即土地出让金在扣除政府性基金后，余额全部返还。
四、改造条件和方式
（一）改造条件
1.村两委领导班子坚强有力，具有良好的群众基础。
2.符合村民意愿，且改造范围内90%以上村（居）民户同意改造，剩余未同意户依据《石家庄市城市更新条例》第十九条规定解决。
3.所在村已编制改造方案，并经县政府批准。
（二）改造方式
城中村改造由县政府根据城市规划和建设需要确定改造项目，逐项目成立改造工作小组，在县房屋征收服务中心指导下，开展拆迁、安置补偿、土地前期开发、公共配套设施建设等工作，使土地达到“通、平”，变“生地”为“熟地”，变“毛地”为“净地”和“优地”。
五、工作程序
（一）改造项目的确定
1.县政府确定需改造的城中村范围。
2.所在乡镇人民政府组织改造范围内的城中村在广泛征询村（居）民改造意愿的基础上，结合本村实际情况制订整村或片区改造计划，经住建、自然资源和规划部门审查，城中村改造指挥部研究后报县政府。
3.县政府组织住建、自然资源和规划、财政等部门和所在乡镇人民政府进行综合平衡、论证，研究批准城中村改造具体项目，单个城中村改造项目占地规模不得小于50亩，符合规划但因实际情况限制达不到50亩又确需改造的，报城中村改造指挥部研究决定。
（二）改造方案编制和审批
1.所在乡镇人民政府依据县政府批准的改造项目，组织所在城中村在住建、自然资源和规划等部门的指导下编制改造方案。具体包括以下内容：
（1）基本情况。包括城中村改造项目名称、项目四至、占地面积、房屋调查表、村庄现状图等内容。
（2）征收补偿安置方案。明确补偿方式、补偿金额、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、奖励政策、违约责任和解决争议的办法等内容。
（3）城中村改造规划条件和总平面布局方案。包括建筑容积率、高度、密度、绿化率等主要经济指标；应配建的物业用房、幼儿园等配套公建；给水、排水、电、暖、燃气、道路、垃圾收集转运、公厕等市政公用配套设施等内容。
（4）经济效益测算和分析。包括补偿安置成本测算和出让土地收益测算。
（5）存在问题的解决预案。
（6）村集体和村民利益保障方案。包括置换住宅或商业房屋的分配管理、村集体资产处置、村民长远生计保障等内容。
（7）渣土处置方案。
（8）建设和回迁方案。明确回迁安置房屋的总套数、总建筑面积、户型分布和建设进度，并标示在规划总平面图上。
2.所在乡镇人民政府组织项目所在村（居）委会将改造方案在改造范围内公布，征询村（居）民意见并进行修改完善。
3.所在乡镇人民政府将村（居）民同意的改造方案并附征询意见情况说明，经项目改造工作小组、住建、自然资源和规划等部门审查后，报县政府批准。
（三）意向改造单位确定和资金筹措
有项目意向的单位须具备《河北省城市房地产开发经营管理规定》限定的相应资质条件，资质等级不得低于二级，向县房屋征收服务中心提交项目申请、营业执照、开发资质证书等资料后领取《行唐县城中村改造项目意向审核表》，经项目所在地村（居）委会、乡镇人民政府和住建局审查后，报县政府同意后确定为意向改造单位，签订意向改造协议。
意向改造单位实行准入制和退出制，意向改造单位应于县政府批准项目实施前和房屋拆迁前向县房屋征收服务中心分别缴纳项目履约保证金（合同金额的10%）和回迁保证金（项目所有拆迁安置协议总合同金额的10%）；缴纳方式为现金、保兑支票、银行汇票；银行保函或保险保单；项目验收合格后，按约定无息退还；若未按县规委会批准的用地规模完成改造任务，项目履约保证金不予退还，项目实施过程中因改造实施单位原因致使项目无法继续进行或不能按规定要求完成的，回迁保证金不予退还。
（四）签订协议和拆迁腾地
县政府主导的城中村改造项目或由意向改造单位出资实施的城中村改造项目，由住建局牵头，财政局、项目所在地乡镇人民政府、村（居）委会参加，成立城中村改造项目征收补偿工作小组，委托具备资质的评估机构对征收范围内房屋进行重置价值评估，确定房屋价值。财政局或意向改造单位将房屋价值补偿款和搬迁补助费及村集体征地补偿安置费等各类补偿补助费概算资金存入县房屋征收服务中心账号。项目征收补偿工作小组与改造范围内村（居）民签订征收补偿协议，协议签订率超过90%后，意向改造单位应按县房屋征收服务中心核定的协议回迁面积缴纳回迁保证金，县房屋征收服务中心兑现各类补偿补助资金，组织搬迁、房屋拆除和腾地，同时，自然资源和规划局根据土地征收补偿协议及相关材料，按照法定程序上报征收为国有建设用地，经批复后委托具备资质的单位对征收范围内土地进行价值评估。
（五）土地供应
1.城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内，经县政府批准，可将现状宅基地周边适宜改造的地块纳入改造范围连片实施。除按规划预留市政公用设施用地外，剩余土地全部公开出让。
2.住建局牵头，城中村改造项目征收补偿工作小组委托具备资质单位对土地使用权价值进行评估，联合认定房屋征收成本（包括支付的房屋价值补偿款、搬迁补助费、村集体征地补偿安置费和评估、拆除、清运等直接成本）及征收工作经费（按直接成本的2%计算）。其他非意向改造欲参与土地招拍挂的企业，应向县房屋征收服务中心审核备案后方可参与。
3.土地招拍挂结束，财政局依据住建局申请，将该宗土地出让价款计提各项基金后的剩余款额拨付住建局，住建局再转拨给县房屋征收服务中心，用于城中村改造项目征地和拆迁补偿。若意向改造单位竞得了土地使用权，县房屋征收服务中心应将收到的款项偿还意向改造单位。
（六）实施改造和回迁
改造实施单位竞得土地使用权后，依法办理立项、土地、规划等各项法定审批手续，按改造方案和有关质量和安全规定开展改造建设，并按期完成。在办理建设手续过程中，数政、自然资源和规划、住建等部门要严格在法定期限或承诺期限内办结各项手续。项目征收补偿工作小组在所在乡镇人民政府、村（居）委会配合下组织回迁户按时回迁。
六、工作职责
（一）县直部门工作职责
住建局：指导改造范围所在村编制改造方案；负责城中村改造工作中房屋征收、补偿安置政策的制定、宣传、解释和指导实施；负责管理项目履行保证金、回迁保证金；负责城中村改造项目补偿安置标准审定、协议备案和监督落实；负责与意向改造单位签订项目改造协议；负责土地征收成本的偿还；负责建筑工程质量、安全生产、扬尘治理的监督检查；负责查处不执行建筑行业强制性标准，使用不合格的建筑材料、构配件设备的行为；负责查处开发企业恶意拖欠工程款行为；负责查处未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房行为；负责查处违规运输渣土和未按照建设工程规划许可规定进行建设等违法违规行为；负责县城中村改造指挥部交办的其他工作。
自然资源和规划局：负责办理城中村改造项目土地招拍挂和土地使用证；负责国有建设用地使用权出让；负责查处房地产开发和城中村改造存在的土地违法行为；负责出具规划条件、办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。
数据和政务服务局：负责办理城中村改造项目的备案，核准《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等建设审批证件。
市场监督管理局：负责查处未按规定实行商品房明码标价、进行价格欺诈、恶意炒作、哄抬房价、在标价之外加价出售以及收取未标明的费用等违法违规行为；负责查处未取得房地产开发营业执照擅自从事房地产开发经营，未取得《商品房预售许可证》在报纸、电视台、网络媒体、户外媒体等违法发布房地产广告，以附加不合理条件等限定方式迫使、引诱购房人接受商品或服务价格等违法违规行为。
公安局：负责城中村改造项目非法集资、非法吸收公众存款、诈骗、违法占地等构成犯罪行为的查处。
财政局：负责拨付土地征收成本。
（二）乡镇人民政府工作职责
1.负责监督村内民主程序。
2.负责组织改造村制定改造计划和编制改造方案。
3.负责监管村集体资产的使用、处置。
4.负责本辖区内土地非法流转和私自实施城中村改造行为的发现、制止，并配合有关部门依法打击。
5.负责配合项目征收补偿工作小组签订征收补偿协议、兑现补偿条件、组织搬迁、房屋拆除、腾地和回迁安置。
6.负责拆迁改造中信访稳控、矛盾排调工作。
7.负责县城中村改造指挥部交办的其他工作。
（三）村（居）委会工作职责
1.负责在住建局、乡镇人民政府统一组织下对改造区域的村（居）民宅基、建筑面积等基本情况进行调查摸底，上墙公示后，出具详实的基础数据，并报乡镇人民政府及县房屋征收服务中心备案。
2.负责征询改造范围内村（居）民改造意愿，并制定改造计划。
3.负责在住建、自然资源和规划、财政等部门的指导下编制城中村改造方案，征询改造范围内村（居）民住户代表意见，并修改完善。
4.负责配合项目改造工作小组签订征收补偿协议、补偿条件兑现、组织搬迁、房屋拆除、腾地和回迁安置。
5.负责本辖区内土地非法流转和私自实施城中村改造行为的发现、制止，并及时上报乡镇人民政府。
6.负责拆迁改造中信访稳控、矛盾排调工作。
七、具体问题的处理
本意见出台后，对未经县政府批准，擅自与村（居）民签订协议和拆除房屋的行为，由所在乡镇人民政府及时制止，并配合有关行政执法部门进行处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关查处。本意见出台前，已与村（居）民签订协议或拆除房屋未进行协议备案、缴纳回迁保证金的，已经县规委会审查通过的既有项目，限期备案征收补偿协议、缴纳回迁保证金，未经县规委会审查通过的新上项目，限期履行意向改造单位确定手续，备案征收补偿协议，缴纳项目履约保证金、回迁保证金。未按规定程序取得意向改造单位资格、备案征收补偿协议、缴纳回迁保证金即私自拆除房屋的，县房屋征收服务中心不得出具保障房配建情况说明和回迁安置住房情况证明，不得办理征收成本偿还事宜。
对城中村改造过程中，敲诈勒索、无理闹访、煽动组织群体性上访等行为，司法机关要依法严肃打击。
八、工作保障
（一）强化政府主导。县政府成立城中村改造指挥部及办公室，具体负责城中村改造政策的制定，改造工作的指挥、督导、协调等工作。所在乡镇人民政府要成立专门的组织机构，配合项目改造工作小组的工作。
（二）严格执行改造方案。各城中村必须严格执行审批的改造方案，严禁擅自更改和调整。实施改造过程中确需变更用地规划方案、建筑设计方案及拆迁安置方案时，需按原程序报批，影响城中村改造规划后续实施的不予批准。城中村改造方案批准两年未实施的，需重新编制报批，改造方案未经批准，不得实施。
（三）严格改造计划管理。凡列入县政府确定改造项目的城中村，严格按照改造目标完成改造任务，凡未列入县政府确定改造项目的城中村，一律不得擅自启动改造。自城中村改造方案批准之日起，在其界定范围内，各部门不再审批其他建设项目。改造范围内的所有产权单位，不论隶属关系，须服从城中村改造方案，任何单位和个人不得私自进行建筑物、构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为。若有违反，由职能部门依法查处。
（四）严格城中村改造项目管理。所在乡镇人民政府和有关部门要加强城中村改造项目的监督管理，严格落实城中村改造政策，严禁城中村改造项目非法转让。
九、责任追究
县直有关部门和所在乡镇人民政府必须认真履行职责，对因不作为和乱作为出现问题的，依法依纪严肃追究责任。
十、其他
1.县政府从城中村改造税收中给予所在乡镇人民政府奖励，用于组织城中村改造工作。
2.城中村改造中涉及国有土地的，参照本意见执行。
3.2013年至今县规委会通过的城中村改造项目延用《行唐县人民政府关于印发行唐县进一步推进城中村改造工作意见的通知》（行政规〔2018〕3号），今后县规委会通过的城中村改造项目按本意见执行。
4.本意见由住建局负责解释。
5.本意见自发布之日起实施，有效期5年。