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行唐县人民政府关于进一步规范房地产开发秩序的通知

稿件来源:行唐县人民政府编辑:行唐县人民政府日期:2020-05-28

行唐县人民政府

关于进一步规范房地产开发秩序的通知
各乡镇人民政府,县经济开发区管委会,县政府有关部门:
为规范房地产建设秩序,对新增违法建设“零容忍”,建立健全执法监管金过程责任制,实行全程留痕和终身责任追究制度,织密第一时间发现,第一时间制止,第一时间处置制度网络,根据石家庄市《关于治理房地产开发领域违法建设健全长效机制的实施意见》(〔2020〕-24)精神,结合我县实际,现将有关事宜通知如下:
一、明确房地产开发启动程序
县政府对城中村(旧城)改造、企(事)业单位搬迁改造及利用集体用地进行开发建设的项目实行计划管理。县政府是土地征收主体,彻底垄断土地一级市场,列入征收计划的项目,按土地征收程序实施,土地组卷报批所需费用和征收补偿费用全部由政府承担,具体实施由自然资源和规划局牵头,相关部门配合,属地乡镇政府做好被征地群众工作。未列入计划的项目,一律不得启动,自然资源规划局、住建局、行政审批局等部门不得办理相关手续。
(一)进一步规范城中村(旧城)改造行为。城中村改造由村(居)委会牵头征求居民(村民)改造意愿,召开居民(村民)代表大会,90%以上居民(村民)同意后,经乡镇(开发区)审查后,报县住建局组织有关部门联合会审,报请城中村改造领导小组审核研究,列入城中村改造计划、国有土地上房屋征收计划。在列入改造计划前,村(居)委会或产权单位,不得擅自与开发单位签订改造协议,不得与村(居)民洽谈补偿事宜,不得启动拆迁建设。分期建设的,由住建局牵头,商自然资源和规划局为项目确定分期拆除范围,全部拆除到位后方可启动征收报批程序。城中村(旧城)改造意向单位提出申请,经村、乡镇同意后,住建局征求信访、市场监管、税务、自然资源和规划、人防、发改等部门意见,对没有不良记录,不存在无故拖欠工程款,农民工工资等情况的通过审查,报县政府批准。
(二)进一步规范企(事)业单位搬迁改造行为。任何企(事)业单位未经县政府批准,不得与开发单位签订搬迁改造协议,不得启动搬迁改造程序。已搬迁企(事)业单位,必须净地收储、净地出让,搬迁后土地必须严格按县城规划进行开发建设,不得擅自改变用途进行房地产开发。
(三)进一步规范利用集体土地进行开发建设的行为。列入县政府土地利用(征收)计划、土地收储计划后,集体土地方可进入转用、征收程序。未列入计划的,严禁村(居)委会自主开发或擅自与建设单位签订开发协议,严禁开发单位擅自对村集体(居)委会、村(居)民进行土地补偿。
(四)进一步规范城区村(居)民自建房屋行为。旧有房屋在主城区(城镇规划区)列入城中村改造计划、旧城改造范围或  棚改计划的,不符合土规和城规的,不得新建、拆建、改建旧有房屋。确需改建的,必须符合“两规”,不得增加建筑物面积,不得改变建筑的基底、形体、高度,不得对四邻日照、通风造成影响,依法履行审批手续,经县自然资源和规划局现场定位验线后方可动工建设。
二、建立健全网格化全覆盖的监管体系
(一)明确防控范围。国有土地上和集体土地上所有新增用于销售的居住、商业、旅游、教育、养老等类项目(包括城中村改造)统一纳入房地产开发项目违法建设防控范围。
(二)不得为违法建设提供施工条件。凡未办理施工许可证的建设项目,施工企业不得进场施工,商砼生产企业不得为其供应预拌混凝土和砂浆,供水、供电企业不得为其办理施工用电、用水,渣土运输车辆不得提供运输服务。建设项目竣工验收备案后方可为项目办理正式供水、供气、供电、通讯、供热、排水等接入手续。
(三)建立第一时间发现机制。村(居)委会、乡镇(开发区)政府要坚持“守土有责”“守土尽责”,负责组织好本辖区范围内的巡查工作,要将每个区域单元的巡查责任具体到人,建立具体巡查人员和分包领导台账。巡查责任人从新增违法建设行为产生到发现不超过2个工作日,要在第一时间予以制止,对属于乡村违法建设工程的,报乡镇(开发区)依法查处,对其他违法行为及时转交有权处理部门。县政府有关部门要落实网格化监管责任,做到县不漏乡,乡不漏村,村不漏地,不间断巡查,对职权范围内违法建设行为从发现到制止不超过2个工作日,对不属于本部门职权范围的,及时移交。                                                                                                       
(四)建立第一时间制止机制。乡镇(开发区)政府和自然资源和规划局、住建局、发改局、市场监督管理局等部门对行业监管和受理投诉案件中发现的新增违法建设负有首查责任。对正在建设的违法项目,应当立即责令开发企业停止建设、施工企业停止施工、商砼生产企业停止预拌混凝土和砂浆供应,函告相关单位停水、停电。对建设、施工或有关单位采取暴力手段阻碍执法,违法进行预售企业不配合执法的,由公安机关依法处理。对不在其管辖范围内的案件应立即通知有管辖权的单位并在2个工作日内移送案件;有管辖权的单位接到案件后应立即依法查处,并在处理决定作出后2个工作日内书面通报首查单位。各单位职责如下:
1.县自然资源和规划局依法对未取得用地批准、规划许可手续或未按规划许可内容建设的违法行为,进行调查处理,对能够采取改正措施的,监督限期改正,对需要给予行政处罚的依法实施处罚,依法限制列入“黑名单”的市场主体取得政府供应土地。
2.县住建局对于取得土地手续和规划手续未取得施工手续的违法行为,责令停止建设,并处罚。依法建立房地产开发项目资本金制度和房地产开发项目手册备案制度,加强对项目的质量安全监督和消防设计审查;依法将需要撤销、吊销或降低资质等级的违法房地产开发企业直接或移交发证机关处理;对无资质或超质等级开发、违法预售、违法开展中介服务、未经验收或验收不合格擅自交付使用的,进行调查处理,需要给子行政处罚的依法实施处罚;按规定将严重失信市场主体记入“黑名单”;对向违法项目提供商品砼供应、渣土运输、供水、供气、供电、供热、排污服务的,函告其停止供应,属于国有企业的同时将有关情况抄报同级纪委监委。
3.发展和改革局对房地产开发企业违反有关法律、法规擅自开工建设的或不按照批准内容建设的,依法进行处罚。
4.县市场监督管理局依法查处辖区内未取得营业执照擅自从房地产开发和房地产中介服务业务的违法行为,对违法发布房地产广告行为依法进行查处。
5.县人民防空办公室依法对本部门保留的审批事项执行情况进行监督检查,对不建、少建防空地下室或者未按规定标准缴纳易地建设费的行为进行查处。
6.县地方金融监管局负责协调指导行业监管部门做好非法集资监测预警、宣传教育、风险排查和处置工作,协调有关银行业金融机构涉及房地产领域贷款的抵押、担保等事宜。
7.县水利局负责对非法房地产开发项目自备取水井依法进行填堵,自来水公司不得为未取得建筑施工许可证的违法房地产开发项目办理施工用水,不得为未取得房屋施工验收备案证明的项目正式办理供水,根据有关部门告知函对违法违规房地产开发项目实施断水处理。
8.县供电公司负责完善供电规则,明确要求不得为未取得建筑施工许可证的违法房地产开发项目供电,并落实监管和巡查责任,发现或根据部门通告对违法违规房地产开发项目实施断电处理,不得为未取得房屋竣工验收备案证明的项目办理正式供电。
9.供气、供暖、通信、有线电视等企业对未取得房屋竣工验收备案证明的项目不予办理报装接入手续。
10.在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按乡村建设规划许可证规定进行建设的,乡镇(开发区)政府应责令停止建设,限期改正;拒不停止建设的,查封施工现场,扣押财务;逾期不改正的,予以拆除。
11.县公安局负责依照法定职责及时制止以暴力、威胁或其他方法阻碍执法部门实施强制停工和强制拆除等执行公务的违法行为,必要时依法实行交通管制、现场管制,对严重破坏治安秩序的违法行为人依法带离现场,依照相关法律法规予以处罚。对有关部门移交或检查发现的房地产开发项目涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪、非法经营罪等刑事犯罪行为的依法立案,采取司法措施。
(五)严厉打击非法预售。对国有土地上的非法预售行为由住建局依法查处。对集体土地上非法预售行为由所在乡镇(开发区)查处,公安部门配合,发布公告,明令购房人限期申报购房合同、资金等情况,监督开发企业或个人退还已收取的预售资金。涉嫌非法吸收公共存款、集资及合同诈骗等刑事犯罪,由公安部门依法查处。
(六)全面加强资金监管。依法恢复房地产开发项目资本金制度,房地产开发项目资本金占项目总投资的比例,保障性住房和普通商品住房项目不低于20%,其他项目不低于25%。住建局要出台资本金管理办法,与相关银行建立合作关系。行政审批局对不能提供资本金到位证明的,不予核发建筑施工许可证。资本金使用必须经住建局批准,工程竣工验收后,预留5%保证金,项目竣工验收备案交付使用后,方可申请提取使用。适当降低城中村改造项目履行保证金,比原定标准降低50%,允许项目履行保证金在土地摘牌过程中作为土地出让金使用,但土地出让金返还资金要全部返入项目保证金专户,继续作为项目履行保证金使用。项目分期建设的按比例交付,但最低不低于1000万元。项目办理竣工验收备案和不动产登记手续后按比例或全部返还。回迁保证金按回迁面积1000元/平方米缴纳,项目无法继续或按要求完成的,从回迁保证金中扣除相应数额。回迁保证金按主体施工过半、主体完工验收和竣工验收备案,分三次按回迁保证金总额的50%、40%、10%比例退还。
严格落实商品房预售资金、存量房交易资金监管制度。县住建局要制定商品房预售资金监管办法,确保预售资金专项用于该项目建设。新建商品房预售款应全部纳入监管账户,房地产开发企业不得另设其他账户或以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等)。开发企业未按规定将预售款打入资金监管账户的,住建局要严肃查处,暂停监管资金拨付,责令其限期整改。
购房人和按揭贷款银行必须将房款(包括预订款、首付款、按揭贷款)直接存入《商品房预售许可证》上标明的资金监管账户内。购房人自愿委托房地产开发企业代缴税费的,由住建局负责监管。
各金融机构不得为开发企业设立除监管账户之外的预售款收款账户。预售资金监管银行应严格按照监管协议履行监管义务,对违反监管协议预订约定的,撤销其监管资格。
住建局负责制定存量房交易资金监管办法。除交易当事人提出明确要求外,办理存量房网签备案要签订交易资金监管协议。由房地产中介机构撮合成交的存量房买卖,佣金也应该纳入资金监管范围。
(七)加强房地产开发企业资质管理。行政审批局要严格按照相关法律法规开展房地产开发企业资质审批,在新办、延期、升级和核定等资质业务时,开发企业必须提供专业技术人员由当事人代理机构出具的人事代理证明和社保管理机构出具的社会保险证明,严查企业技术人员“挂证”行为。住建局依法依规加强批后监管,建立健全审批监管信息双向推送机制。要提高对开发企业资质管理“双随机、一公开”检查标准,随机抽查的比例不低于10%。对监管检查中发现的不符合资质标准、过期失效的企业,依法降低资质等级或注销资质证书,定期通过政府网站和媒体向社会公示。严格开发企业项目承建规模。各资质等级房地产开发企业应当在规定的范围内从事房地产开发经营业务,不得越级开发。对于项目开发规模超出公司资质等级承担的规模,在上一期工程全部达到预售条件后方可启动下一期工程建设。对于开发经验丰富、资金实力雄厚、引资能力强的大型企业,其新设立的全资或控股房地产子公司可以参照母公司的资质等级进行开发,由母公司出具责任承诺书,对该公司项目开发过程中的行为承担相应责任。
(八)完善失信联合惩戒机制。发展和改革局、自然资源和规划局、住建局、行政审批局、城管局等有关部门,要健全房地产行业信用档案,将违法开发企业以及为违法项目提供服务的建筑施工、商砼生产、渣土运输、中介服务等企业及其法定代表人和直接责任人员记入“黑名单”,并通过互联网、报刊等及时向社会公布。实行严厉的联合惩戒,凡记入“黑名单”的企业和人员,有关行业主管、行政审批局一律实施不低于5年的市场禁入措施。对开发企业,行政审批局不予核准、备案新项目,自然资源和规划局和行政审批局应限制其取得政府供应土地,行政审批局不予受理资质增项、升级,住建局不予受理行业评优评先并列入重点监管对象增加检查频次;对商砼生产企业住建局列入重点监管对象增加检查频次;对房地产中介机构住建局和市场监督管理局列入重点监管对象增加检查频次。在市场禁入期内,凡记入“黑名单”的个人依法不得担任开发、施工、设计、监理等企业的主要负责人和技术负责人,有执业资格的一律列入重点监管对象增加检查频次。
三、对违法建设行为进行严厉处罚和问责
以“零容忍”的态度,严格依法依规对违法建设的责任主体进行处罚,对土地使用权人以及巡查、查控、处置等环节的监管主体进行严厉问责,确保房地产开发建设实现“零违法”。
(一)对违法建设主体和参与违法建设的责任单位、责任人依法依规进行严厉处罚和问责
对参与违法建设的开发单位以及勘察、设计、施工、监理、混凝土供应、渣土运输等相关单位,除依据相关法律法规进行顶格处罚外,一律列入诚信黑名单;对造成严重影响的,依法取消其投标资质,直至吊销或建议上级部门吊销其资质,外地企业一律清出行唐市场;将参与违法建设的开发单位法定代表人及董事函告各驻行唐金融机构,列入银行信贷诚信档案。参与违法建设的单位负责人是党员或国有及国有控股企业法定代表人的,要进行党、政纪问责。
对开发企业,凡擅自转让开发项目的一律依法没收违法所得并处5倍罚款;超越资质或无资质开发的一律依法处以10万元罚款,逾期未改正的,有资质的一律依法吊销资质证书,抄告市场监管部门依法吊销营业执照。
未取得用地批准手续、规划许可或违反许可内容建设的一律依法填平坑基、拆除(没收)违法建筑物或其他设施,恢复原状并按《河北省自然资源行政处罚裁量基准》上限进行罚款;未取得规划许可或违反许可内容建设的一律处建设工程造价10%罚款,对无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入。
未取得施工许可擅自开工建设的依法一律处以工程合同价款2%的罚款;施工图未审查或审查不合格、未实行监理或未办理质量监督手续擅自开工或未按审查合格的施工图施工的一律依法处以50万元罚款;开发企业违反《建设工程质量管理条例》受到处罚的,一律依法按单位罚款的10%对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款。对施工企业,凡在开发企业获得施工许可前擅自施工的一律依法没收违法所得并加处50万元罚款。
不符合商品房销售条件收取或变相收取预订款性质费用的依法一律处以3万元罚款,属擅自施工的一律依法没收违法所得并处以已收预订款1%的罚款;对房地产中介机构,凡代理销售不符合销售条件的商品房的,一律依法处以3万元罚款。对广告主、广告经营者和发布者,凡为违法项目销售或以认筹方式销售设计、制作、代理、发布广告的,应罚款的一律依法从重裁量处罚。
擅自为违法建设项目提供供水、供电、供热、供气、通讯、排污服务的,对相关责任人进行问责;行业主管部门接到违法建设告知函后,未能制止向违法建设部门提供上述等服务的,对相应主管部门负责人进行问责。
(二)对违法建设的土地使用权人进行处罚和问责
未经县政府批准,村(居)委会、企(事)业单位或产权单位(或个人)擅自与开发企业签订城中村(旧城)改造协议、企事业单位搬迁改造协议的,擅自对居民或企业进行补偿的,违法启动拆迁、挖槽的,对村(居)党支部书记和党员身份的村(居)委会主任进行问责;对企(事)业单位负责人、产权单位法定代表人,村(居)民非法转让土地行为进行调查、处罚;对非法转租、炒地、圈地、囤地行为进行调查处罚;涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究相关责任人的刑事责任。
(三)对落实属地管理责任不到位的村和乡镇(开发区)进行问责
对因发现不及时,或未对违法建设采取有效措施,导致年度辖区内发生1起违法建设达到正负零的,村党支部书记和村委会主任和乡镇(开发区)政府主管领导进行问责;导致辖区内出现2起违法建设达到正负零的,对乡镇(开发区)政府主要领导进行问责;导致辖区内出现2起以上违法建设达到正负零的,对乡镇(开发区)党委、党工委主要领导进行问责。
(四)对落实监管责任不到位的职能部门进行问责
自然资源规划局、住建局因查处不力,导致城区年度内发生1起违法建设达到正负零的,对相关科室负责人进行问责;发生2起违法建设达到正负零的,对部门主管领导进行问责;发生2起以上违法建设达到正负零的,对部门党政主要领导进行问责。已取得《建设工程规划许可证》未按规划建设的,根据违法情节程度,对规划部门相关监管人员和领导进行问责。
违法建设查控问责由县政府批转纪委监委、组织人事部门按照职责和管理权限依法依规进行。
本通知有效期五年。
                               行唐县人民政府
                               2020年5月26日